Jak wybrać idealną działkę budowlaną?

Budowanie domu od podstaw daje wolność i ogrom możliwości do wyboru. Nie ogranicza nas czyjaś wizja, ustalony układ pomieszczeń, metraż, zagospodarowanie terenu. Możemy sami podjąć decyzję, gdzie stanie nasz wymarzony dom i jak będzie wyglądał. Jednak zanim nasze marzenie o własnym domu zacznie się ziszczać, czeka nas podjęcie wielu bardzo ważnych decyzji, a pierwszą z nich jest ta dotycząca działki budowlanej. Wybór swojego miejsca na ziemi to nie lada wyzwanie i warto mieć świadomość pułapek, które mogą się czaić podczas jego dokonywania. Jak wybrać idealną działkę budowlaną? 

Lokalizacja działki

Pierwszą i jedną z ważniejszych decyzji do podjęcia jest to, gdzie chcemy zamieszkać – czy zależy nam na bliskości miasta (jeżeli tak to czy centrum, czy może na obrzeżach) albo może marzymy o sielskości, ciszy i spokoju, które oferuje oddalona od miasta wieś? 

Na początku warto odpowiedzieć sobie na pytanie, jakiego życia pragniemy i jakie są nasze priorytety przy poszukiwaniu miejsca na ziemi. Czy chcemy oddalić się od cywilizacji, zjednoczyć z naturą, uciec do spokojnego życia ze stadem krów za płotem i ogromnymi połaciami zboża rozciągającymi się za oknami? Czy zależy nam na bliskości lasu, a może jeziora? Czy chcemy odciąć się całkowicie od sąsiadów, a może czujemy się bezpieczniej, gdy blisko nas znajdują się inne zabudowania? A może priorytetem dla nas jest bliskość drogi szybkiego ruchu, która pozwoli na bezproblemowe dotarcie do miasta w krótkim czasie? Czy zależy nam na terenie “zapomnianym przez świat”, czy może jednak chcemy, żeby w pobliżu znajdował się sklep, szkoła, przystanek autobusowy?

Określenie wstępnych wymagań to takie nasze ramy, w których będziemy się poruszać. Nie ma sensu tracić czasu i denerwować się podczas oglądania kolejnej działki, która oferuje zupełnie inny styl życia, niż ten nam odpowiadający. Z drugiej strony nie warto też całkowicie odrzucać ofert nie do końca spełniających nasze wymagania – być może przypadkiem znajdziemy perełkę, wymarzone miejsce, o którego istnieniu nie mieliśmy pojęcia, a które chwyci nas za serca? A jeśli nie, to przynajmniej przekonamy się, co nam nie odpowiada.

Wielkość i kształt działki

Mówi się o tym, że idealna działka budowlana ma kształt prostokąta o proporcjach 3:4 i około 1000 m2. Wjazd znajduje się od strony północnej, a taras i ogród wychodzą na południe. I choć na papierze to wygląda pięknie, to jednak w rzeczywistości bardzo ciężko jest znaleźć taką idealną działkę. Jeśli wymiary są w porządku, to strony świata niekoniecznie. Jeśli jest idealnie usytuowana względem słońca, to kształt zamiast prostokąta może przypominać trapez, albo i kwadrat. A jeśli już i proporcje, i strony świata są super, to może nie odpowiadać nam zbyt mały lub zbyt duży metraż. A jeżeli te wszystkie parametry zostają spełnione, to może okazać się, że działka znajduje się w nieciekawej okolicy.

Jednak każdy człowiek jest inny i ma inne potrzeby, dlatego działka idealna dla jednej osoby, dla innej może stać się utrapieniem

Tak naprawdę działka o nieregularnym kształcie dla jednego jest niedopuszczalna, z kolei przed kimś innym już otwiera się kreatywna wizja zagospodarowania ogrodu innego niż wszystkie. 

Również jeśli chodzi o metraż, to mamy różne potrzeby: jedni marzą o wielkim terenie, na którym zmieszczą się dodatkowe zabudowania, rozłożyste rośliny, ozdobny staw itd., z kolei drugim wystarczy kawałek własnego trawnika przed oknem, nieuciążliwego w utrzymaniu. 

Poza tym nawet jeśli wjazd na działkę jest od “niewłaściwej” strony, nie oznacza to, że nie będzie można umieścić na niej widnego i ergonomicznego domu. Czasem wystarczy przekręcić wymarzony projekt względem stron świata, zdecydować się na odbicie lustrzane lub zmianę funkcji pomieszczeń. Dodatkowe okna w odpowiednim miejscu też mogą dużo zmienić.

Wymarzony projekt domu

Można podejść do kupna działki z dwoma założeniami: albo mając już na myśli konkretny, wymarzony projekt domu, pod który trzeba dobrać odpowiednią działkę, albo zdecydować się na projekt po kupnie działki i dopiero wtedy dopasować go do jej wymiarów i usytuowania. Każde podejście ma swoje plusy i minusy, oraz wpływa na to, na co będziemy zwracać uwagę przy poszukiwaniu działki. 

Wybór projektu przed kupnem działki zdecydowanie zawęża pole przy wyborze tej idealnej, ponieważ musi ona mieć określone wymiary i położenie względem stron świata. Np. jeśli nasz dom ma być szeroki na 20m, to działka powinna mieć szerokość minimum 28m (po 4m z każdej strony, jeśli w ścianach bocznych znajdą się okna) lub 26m (po 3m z każdej strony, jeśli z boków okien nie będzie). Ma to swoje dobre i złe strony: jasno sprecyzowane wymagania pomagają wybrać ideał, jednak zdecydowanie ograniczają możliwości i poszukiwania mogą trwać dłużej. Zamykamy sobie też szansę na znalezienie perełki, której nawet nie obejrzymy ze względu na nieodpowiedni metraż, choć z drugiej strony też nie warto decydować się na rozwiązanie, które nie będzie spełniać naszych oczekiwań.

Kiedy decydujemy się na kupno działki bez założeń dotyczących projektu, mamy większą możliwość wyboru dopasowanego do tej konkretnej działki, lecz narażamy się też na ryzyko, że w rezultacie będziemy musieli zrezygnować z różnych rozwiązań, np. kuchni od frontu czy dwustanowiskowego garażu, gdy okaże się, że działka jest na to zbyt wąska. Warto mieć takie kwestie przemyślane jeszcze przed jej zakupem, żeby później nie żałować, że nie możemy czegoś zrealizować ze względu na ograniczenia związane z kształtem czy metrażem działki.

Dobrze jest mieć jakieś założenia i wizję co do wyglądu przyszłego domu, jednak w niektórych sytuacjach kurczowe trzymanie się jej może wcale nie wyjść na dobre. Czasem wystarczy wprowadzić drobne modyfikacje w projekcie, by idealnie dopasować go do zakupionej działki. Niekiedy jednak nie ma takiej możliwości i trzeba liczyć się z tym, że najlepszym wyjściem będzie wybór innego projektu. 

Dostęp do mediów

Działki uzbrojone na ogół są droższe od działek nieuzbrojonych. Za wyższą ceną kryje się jednak wygoda i gwarancja, że rzeczywiście będziemy mieli dostęp do niezbędnych mediów. Aczkolwiek jeśli nasza wymarzona działka nie jest uzbrojona, to jeszcze nie powód do zmartwień. Na początku warto przeprowadzić rozeznanie i nie martwić się na zapas. Być może okaże się, że podłączenie mediów nie będzie skomplikowane ani kosztowne.

W obu przypadkach, nawet jeśli obecny właściciel zaklina się, że media są tuż obok działki, warto sprawdzić układ sieci na stronie geoportalu krajowego. Jest to dostępne za darmo i nie zabiera dużo czasu, a będziemy mieć pewność, czy dane sieci znajdują się w pobliżu działki oraz w jakiej odległości. Warto też zwrócić się z zapytaniem bezpośrednio do instytucji odpowiedzialnych za przyłączenie i rozbudowę sieci (w naszym wypadku były to Miejskie Wodociągi i Kanalizacja Sp. z o.o., Polska Spółka Gazownicza sp. z o.o. i Energa-Operator S.A.). Czasem może okazać się, że pomimo iż w naszej najbliższej okolicy nie została zbudowana sieć, to jest ona zaplanowana do realizacji w najbliższym czasie.

Przyłączenie mediów wiąże się z opłatami uzależnionymi od tego, jaka jest odległość domu od sieci. Najczęściej poniżej 200m pobiera się jedynie stałą opłatę przyłączeniową, określoną w warunkach przyłączenia i umowie o wykonanie przyłączenia. W miarę większej odległości opłaty proporcjonalnie rosną.

Jeśli okaże się, że do tej konkretnej działki nie będzie możliwości podłączenia wszystkich mediów, np. gazu czy wody, to też nie musi być problem. Tak naprawdę najważniejszy jest prąd, resztę można zorganizować w inny sposób. Obecnie istnieją różne innowacyjne metody ogrzewania domu z wykorzystaniem prądu i energii naturalnej, więc jeśli brak gazu równa się dla nas z katorgą związaną z dorzucaniem opału do pieca, to miejmy świadomość, że istnieją wygodniejsze alternatywy, np. nowoczesne piece z automatycznym podajnikiem, czy pompa ciepła. Wodę możemy czerpać z własnej studni, a ścieki odprowadzać do szamba. Nie jest to tak komfortowe, jak korzystanie z miejskiej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, ale tu już trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie, czy jesteśmy w stanie zaakceptować takie rozwiązania.

Poza tym to, że w chwili obecnej media nie mogą zostać podłączone do naszej działki, nie oznacza automatycznie, że za kilka lat także nie będzie to możliwe. Dzieje się tak dlatego, że na wielu dotąd niezamieszkanych obszarach ludzie rozpoczynają budowy swoich domów i rośnie zapotrzebowanie na rozwój sieci w okolicy.

Nie skreślajmy działki tylko dlatego, że w danym momencie nie są do niej przyłączone media. Nie wierzmy też na słowo właścicielom, którzy mogą zachwalać, że media są w bardzo bliskiej odległości, a jak co do czego to okaże się, że pojęcie bliskiej odległości jest względne. Miejmy również na uwadze, że część sprzedających określi swoją działkę jako uzbrojona, rozumiejąc to dwojako: albo że przyłącza do działki zostały już faktycznie wykonane, albo że sieci znajdują się niedaleko i istnieje potencjalna możliwość ich przyłączenia. 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy

Zanim zdecydujemy się na kupno działki, powinniśmy sprawdzić, czy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeżeli tak, to sytuacja jest jasna: możemy sprawdzić, czy dany teren jest przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną, oraz jak będzie się kształtować najbliższa okolica, np. usługi, obiekty kulturalne, parki, drogi. Z MPZP dowiemy się również, jakie są wytyczne i obostrzenia dotyczące naszej działki. Może on określać sposób odprowadzania wód opadowych, zaopatrywania nieruchomości w ciepło, wodę czy energię. Dowiemy się z niego, czy nie jest wykluczone posiadanie przydomowej oczyszczalni ścieków lub ogrzewania kotłownią na opał węglowy czy koks. W MPZP znajdziemy też przykładowo zapisy dotyczące maksymalnej wysokości budynku oraz jego usytuowania względem drogi, a także takie określające, czy jest dopuszczalna zabudowa wolnostojąca, bliźniacza, szeregowa, jaka jest maksymalna długość elewacji, geometria i kolor dachu, czy też jaki procent powierzchni działki może zostać zabudowany, bądź jaki procent ma pozostać powierzchnią biologicznie czynną. 

W zależności od naszych wymagań takie obostrzenia mogą być na naszą korzyść lub niekorzyść – jeśli marzymy o domu piętrowym, może się okazać że MPZP wyklucza lub zawęża możliwość wyboru projektu poprzez zapis o wysokości zabudowy. Jeśli marzymy o rozległym domu parterowym, może być tak, że na mniejszej działce przekroczylibyśmy dopuszczalną powierzchnię zabudowy. 

Ale korzyści płynące z MPZP to to, że z miejsca wiemy, jak może wyglądać nasz dom, oraz jak będą wyglądać domy sąsiadów. Możemy spodziewać się, że jeśli wysokość zabudowy określona jest na 10m, to sąsiad nie ma prawa postawić nic wyższego. Jeżeli określona została obowiązująca linia zabudowy, to wiemy, że dom sąsiada będzie usytuowany w takiej samej odległości od drogi, jak nasz. Ponadto jeśli działka nie jest obecnie działką budowlaną, a w MPZP została przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne, to nie będzie problemu z jej wyłączeniem z produkcji rolnej.

Niestety nie każda działka znajduje się na obszarze objętym MPZP, a wtedy aby się na niej wybudować konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Warunki zabudowy określają wytyczne i obostrzenia dotyczące budowy na jednej, konkretnej działce. Czasem decyzja jest już wydana w momencie wystawienia działki na sprzedaż. Przy jej zakupie konieczne będzie przepisanie jej na siebie za opłatą w urzędzie. 

Jednak nawet jeśli działka nie posiada MPZP ani wydanych warunków zabudowy, sprawa nie jest przegrana. Na danej działce może obowiązywać Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Terenu. Jeśli działka znajduje się w miejscu przewidzianym pod zabudowę mieszkalną, a na dodatek w pobliżu wybudowali się już sąsiedzi (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa), nasze szanse uzyskania decyzji o warunkach zabudowy rosną. Jeszcze przed zakupem możemy zwrócić się do właściwego urzędu w celu rozeznania, czy istnieją przeciwwskazania do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a nawet możemy złożyć wniosek o wydanie takiej decyzji – nawet jeśli nie jesteśmy właścicielami danej działki. Pamiętajmy, że jest to płatne oraz trochę trwa, więc okazja zakupu działki może przelecieć nam koło nosa. Można się przed tym uchronić poprzez zawarcie umowy rezerwacyjnej czy przedwstępnej kupna działki, z zastrzeżeniem, że przyszła transakcja jest uzależniona od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – o ile właściciel wyrazi na to zgodę.

Jest to jeden z ważniejszych punktów określających, czy nasz wymarzony dom kiedykolwiek będzie mógł powstać na danej działce. Warto dokładnie to sprawdzić i nie wierzyć wyłącznie na słowo sprzedającego, ponieważ może okazać się, że władujemy pieniądze w działkę, która będzie stała pusta.

Droga dojazdowa

Nikt nie wyda decyzji o warunkach zabudowy w momencie, kiedy na daną działkę nie prowadzi żadna droga dojazdowa. Ba, najlepiej dla pewności sprawdzić, czy istniejąca droga nie powstała “na dziko”, czyli sięgnąć do dostępnych map, np. posiłkując się po raz kolejny geoportalem krajowym, bądź składając wizytę we właściwym dla danego terytorium urzędzie.

Najwygodniej, jeśli droga dojazdowa jest drogą publiczną, ponieważ wtedy to gmina jest odpowiedzialna za jej utrzymanie, remonty, najczęściej też nie ma problemów z pociągnięciem w niej mediów. 

W przypadku gdy do działki prowadzi droga prywatna, będąca współwłasnością kilku sąsiadów, przy wszelkich robotach i ingerencjach konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli, jak również ponoszenie solidarnie nakładów finansowych na utwardzenie nawierzchni, budowę oświetlenia czy naprawę uszkodzeń.

Czasem, gdy nie ma innych możliwości, zdarza się, że droga dojazdowa zostaje utworzona przez służebność pobliskiego terenu, np. działki sąsiada. Nie jest to wyjście zbyt komfortowe, ale czasem konieczne.

Plany inwestycyjne dotyczące najbliższych terenów

Często jest tak, że kiedy oglądamy naszą wymarzoną działkę, teren dookoła prezentuje się idealnie – cisza, spokój, natura, po prostu sielanka. Jednak przed kupnem działki musimy sprawdzić, czy w najbliższej okolicy nie są planowane inwestycje, które zburzą ten piękny wizerunek. Z MPZP dowiemy się, czy w pobliżu dopuszcza się budowę uciążliwych usług lub bloków mieszkalnych, które znacznie wpłyną na atrakcyjność okolicy. Być może w stosunkowo niewielkiej odległości planowana jest też ruchliwa droga, budowa stacji radiowej, wiatraków, uciążliwej hali produkcyjnej itd. Również pole uprawne, w którym się zakochaliśmy, może niedługo zostać podzielone i sprzedane pod zabudowę mieszkalną. Dobrze jest wiedzieć wcześniej o wszelkich możliwych scenariuszach, żeby dokonać wyboru świadomie, godząc się na dane sąsiedztwo. Nikt nie chciałby dowiedzieć się po czasie i pluć sobie w brodę, że nie sprawdził planów inwestycyjnych przed zakupem działki.

Oczywiście może to działać również w drugą stronę: mniej atrakcyjny teren zostanie wzbogacony o park, szkołę, plac zabaw itp., co szczególnie docenią rodzice. Czasem sprzedający nie posiada wiedzy o planowanym rozwoju okolicy, w związku z czym cena pozostaje bardzo atrakcyjna dla kupującego.

Obciążenia prawne

Przed zakupem działki sprawdźmy jej stan prawny, czy osoba podająca się za właściciela rzeczywiście nim jest, czy w księdze wieczystej istnieją wpisy obciążające ją hipoteką, służebnością, użytkowaniem wieczystym itd. Jak wspomniałam w punkcie dotyczącym drogi dojazdowej, może się okazać tak, że to właśnie przez naszą działkę ustalona została służebność drogi koniecznej dla sąsiadów, a tego byśmy nie chcieli. 

Idealnie, jeżeli działka już posiada status działki budowlanej. Jeżeli nie, to musimy zorientować się, czy będzie istniała możliwość przekształcenia jej w działkę budowlaną, by mógł powstać na niej wymarzony dom.

Okolica

Nawet jeśli wszystkie aspekty prawne i techniczne są w porządku, działka ma idealny wymiar i dogodną lokalizację, a nawet nie istnieją plany inwestycyjne, które utrudniłyby życie, nie znaczy jeszcze, że jest tą jedyną i wymarzoną. Wszystko to ze względu na najbliższą okolicę. 

Przede wszystkim w miejscu, w którym postawimy dom, musimy się czuć dobrze. To my będziemy w nim spędzać mnóstwo czasu, więc nie warto sugerować się zbytnio opiniami innych, które nie byłyby w zgodzie z nami. Komuś może nie przeszkadzać rozpadająca się stodoła sąsiada za oknem, widok na nieestetyczny budynek przemysłowy w oddali, czy brak atrakcyjnych miejsc do spacerowania, ale dla innej osoby może się to okazać nie do zaakceptowania. W tej przestrzeni spędzimy kolejne lata – kilka, kilkanaście, może kilkadziesiąt. Część przeszkód może się okazać do pokonania, ale bądźmy na nie po prostu przygotowani. Dlatego sprawdźmy wszelkie aspekty prawne czy techniczne, ale kierujmy się też tym, co podpowiada nam serce. 

Na koniec pamiętajmy, że wybór idealnej działki pod budowę domu jest sprawą indywidualną i nie istnieje złota reguła, przepis, który zagwarantuje nam szczęśliwą przyszłość. My jesteśmy różni i nasze działki też są różne. Najważniejsze przy zakupie jest dokładne sprawdzenie wszystkich informacji, które tylko się da, co pomoże nam podjąć właściwą decyzję i uniknąć późniejszych rozczarowań, a także pomoże opracować plan i przygotować się na podjęcie działań, które umożliwią nam budowę wymarzonego domu.

Powodzenia!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *